Het failliet van het traditionele bungalowpark

Uit de Telegraaf:

Wie vandaag een vakantiewoning bezit, krijgt te maken met een ongemakkelijke rekensom. De belastingdruk is fors, het systeem verandert meerdere keren richting 2028, en eigen gebruik wordt fiscaal meegewogen alsof je verhuurt. Het voorbeeld uit de Telegraaf is veelzeggend: WOZ €500.000 → €10.800 belasting per jaar op basis van het huidige forfait. Dan komt er een punt waarop mensen zeggen: "Dit willen we niet meer betalen." Dat moment is precies waar VvE's en parken nu tegenaan lopen: te weinig netto ruimte om te investeren, geen rendement voor particuliere bezitter, terwijl de kwaliteit wel omhoog moet.

Particulier en VvE's gaan samen kopje onder

Waarom VvE's en particuliere eigenaren vastlopen - en hoe je het park weer rendement en toekomst geeft. De afgelopen maanden bereiken mij steeds meer signalen dat het goed fout zit met de rendementen van de particuliere eigenaar van een vakantiewoning. Op dit moment doorloop ik een aantal projecten voor advies aan Verenigingen van Eigenaren die problemen hebben met het op orde brengen van hun financiele huishouding. Het zijn niet alleen de zelfstandige vakantieparken maar diezelfde geluiden heb ik ook al opgevangen bij parken als Landal, Summio en Europarcs. Het sprookje is uit om geld te verdienen aan jouw vakantie optrekje."

We moeten het hardop zeggen: het klassieke chalet- en bungalowparkmodel is aan het kantelen. Niet omdat mensen niet meer op vakantie willen, maar omdat de rek uit het verdienmodel is. De kosten stijgen, de keten pakt mee, de politiek incasseert en de VvE-structuur is vaak niet gebouwd op ondernemerschap. Dan krijg je precies wat we nu zien: parken die "net genoeg draaien", maar structureel te weinig investeren.

De knelpunten: de cocktail die het park sloopt

In de praktijk kom ik steeds dezelfde stapeling tegen:

• Fiscale druk: BTW omhoog, Box-3 op waarde/rendement; de vakantiewoning wordt van droom naar last.
• Toeristenbelasting als melkkoe: stijgt mee, terwijl de gast al prijsmoe is.
• Provisies touroperators/OTA's: 20-30% commissie knelt. Dat is geen distributie meer; dat is een "extra eigenaar" op jouw omzet.
• Arbeidskosten, management, beheer: schoonmaak, techniek, groen, administratie: alles duurder.
• Permanent wonen: sluipt binnen en duwt het toeristisch DNA naar de achtergrond. Dat vereist weer een ander type beheer, brengt andere -sociale- problemen en vaak ook negatieve beeldvorming.
• VvE-bestuur zonder exploitatiekennis: maatschappelijk betrokken, maar geen parkondernemer.
• Particuliere eigenaar kan (of wil) niet bijstorten: renovatie/MJOP komt in de knel; dan keldert het product, dan keldert de prijs, dan komen "de kopers" die alleen nog goedkoop eigen gebruik zoeken.

Door versnipperd eigendom zonder regie geen kans op succes

De projectontwikkeling is jarenlang het domein geweest van bouwbedrijven in opdracht van de grotere ketens, op zoek naar nieuwe locaties met een jarenlange verhuurverplichting. Dit businessmodel was zo succesvol dat er ook partijen op de markt kwamen die het uitponden als hoofddoel zagen en er in mindere mate een langere termijn visie opna hielden. Toch zijn die partijen niet allemaal fout bezig geweest want zij hebben ook veel probleem parken (niet vitale vakantieparken) opgeknapt. Maar uitponden of alleen maar de rol als touroperator vervullen zonder centrale regie is vragen om problemen. Je ziet dan:

• onvoldoende investeringskracht,
• eindeloze discussies in de VvE,
• geen eenduidige kwaliteitslijn,
• onvoldoende grip op verhuur, bewoning en onderhoud.

En dan is legalisering/gedogen van permanent wonen geen oplossing, maar een versneller de verkeerde kant op. Want zodra het park "woonfunctie" krijgt, verdwijnt de toeristische agenda. Dat risico heb ik eerder benoemd: je creeert geen nieuwe woningen, je verschuift het probleem - en je offert recreatieve toplocaties op.

De fiscus maakt eigen gebruik "meetellend" en waardestijging potentieel "afrekenbaar". Dat doet iets met gedrag: eigenaren gaan hun belastingdruk relateren aan hun gebruik (6-8 weken) en concluderen: dit is een duur verblijf. Dat leidt tot verkoopdruk, en precies daar begint de VvE-klem: als er uitstroom is, maar geen investeringsruimte, zakt het parkproduct.

Wil je een toeristisch product blijven?

De oplossing begint bij een keuze. Durven herinrichten! Geen pleisters, maar systeemwerk.

• Hoods: clustering 20-40 units, een beheer- en exploitatiemotor, centrale MJOP-regie, handhaving recreatief gebruik met combi vrije woonbestemming.
• Ketenlekkage stoppen: eigen exploitatie of hybride distributie; directe boekingen dominanter.
• Financiering vernieuwen: van individuele bijstort-onmacht naar fonds/collectief met investeringsagenda.
• Doel: meer bezoekers, langer verblijf, hogere bestedingen + ADR-sturing.

Commissies zijn niet houdbaar

Als 25% commissie plus beheerkosten de kas leegzuigen, kun je niet investeren laat staan rendement uitkeren. Punt. Het antwoord is: eigen exploitatie of hybride distributie (directe boekingen dominanter, OTA's als "vulling"). Dat vraagt om data, gastreis, pricing en operationele discipline. Niet leuk, wel nodig. Een alternatief is een Online Boekingsplatform met werelwijd de meeste koppelingen en de laagste provisie kosten. Pak de regie weer in eigen hand en kijk bijvoorbeeld op de website van www.hostaway.nl. Voorbeelden zijn Cuber Suites Veluwe en Pean Buiten.

Van particuliere investering naar onderneming / fonds / collectief

De particuliere belegger is het haasje: fiscaal, onderhoud, risico en governance komen allemaal op een bord terecht. Precies daarom zie je de markt verschuiven richting fondsvorming en collectieve modellen: spreiding over meerdere woningen, professioneel beheer en rendement dat niet alleen uit verhuur komt, maar ook uit waardeontwikkeling. Het participatiemodel (met minimale inleg en spreiding) zien we steeds vaker terug bij recreatieve vastgoedfondsen.

Let op: dit is geen advies om "blind" in fondsen te stappen. Het is wel het signaal dat de financieringsstructuur van recreatief vastgoed kantelt: van losse particuliere aankoop naar professioneel georganiseerde exploitatie.

De uitkomst: weer investeren = weer aantrekkelijk

Het doel is niet "meer bedden". Het doel is:

• meer bezoekers (door beter product en hogere reviewscore),
• langer verblijf (door beleving, comfort en een frictieloze gastreis),
• hogere bestedingen (door koppeling met horeca, retail, activiteiten en regionale partners).

Samenwerking en daarmee verleiding in de toeristische keten is en blijft een belangrijk gegeven. De keten VVVV: Vervoer, Verblijf, Vertier en Vertering! Wie die keten goed kan vullen met voor de som der onderdelen en ondernemers een redelijk rendement, is op de lange termijn spekkoper!

En daar hoort een KPI bij die je strak moet sturen: ADR (Average Daily Rate). Dat is de gemiddelde opbrengst per verhuurde accommodatie per dag - en in de praktijk gaat het om meer dan alleen de nachtprijs: ook de bijkomende bestedingen van de gast tellen mee in de totale opbrengst per verblijf.

Voorbeelden uit de markt die passen bij deze beweging zijn o.a. Bufr Recreatie Vastgoed, Hofparken Investments en partijen zoals OrangeIM Goldberg.