Kleine vakantieparken & campings verdwijnen – wie overleeft de shake-out richting 2040?

Er staan opvallend veel campings en vakantieparken te koop. Dat wordt vaak verklaard met leeftijd, opvolging of simpelweg een ondernemer die na veertig jaar wel eens iets anders wil. Allemaal waar. Maar onder die zichtbare verkoopgolf speelt iets veel fundamentelers. Het traditionele recreatiebedrijf wordt ingewikkelder, kapitaalintensiever en professioneler. En daarmee komt vooral het brede midden steeds verder onder druk.

Door Hans van Leeuwen – #Dwarsdenker, Leisure Expert & Recreatieadviseur

Kan je anno 2030 nog een vakantiepark exploiteren?

Ik gebruik geregeld het begrip pappa-en-mamma-bedrijf. Niet denigrerend. Integendeel. Onze sector is groot geworden dankzij families die letterlijk dag en nacht klaarstonden. Vader maaide het gras en repareerde de stroompaal. Moeder deed receptie en administratie. De kinderen hielpen in de snackbar. Prachtige bedrijven.

Want naast gastheer moet je inmiddels verstand hebben van revenue management, cao's, cybersecurity, energie, duurzaamheidswetgeving, btw, AI, online marketing, voedselveiligheid, bestemmingsplannen, stikstof, HR en veiligheid. Financieel sterke en innovatieve organisaties hebben de kracht zich te blijven ontwikkelen terwijl veel kleinere zelfstandige parken moeite krijgen de benodigde investeringen bij te houden. Het verdien kapitaal (netto bedrijfsresultaat) staat onder druk. Gevaren zijn de hogere operationele kosten, personeelsschaarste, netcongestie, regelgeving en investeringsdruk vergroten daarin de kloof. Hiermee ligt permanente bewoning op de loer als eenvoudig verdien model zonder allerlei kosten, toeters en bellen de boel toeristisch draaiende te houden. Dat is geen voorspelling. Maar ik zie het vandaag al gebeuren.

Meet grotere ketens, investeerders en professionele exploitatieorganisaties.

Aan de andere kant ontstaan juist fantastische kleine niches: boutique resorts, adults only, natuurkamperen, wellness, off-grid, tiny houses en gespecialiseerde concepten. En wat zit daar tussen? Heel veel middelmaat. Daar zit volgens mij het grootste gevaar.

Onder 150 plaatsen?

Ik krijg vaak de vraag waar de ondergrens ligt voor een gezond zelfstandig vakantiebedrijf.

Mijn praktijkstelling is dat een traditioneel park onder circa 150 plaatsen steeds moeilijker zelfstandig alle noodzakelijke functies kan dragen, zeker wanneer het ook receptie, animatie, horeca, technische dienst, sanitair en recreatievoorzieningen exploiteert.

Maar dat is nadrukkelijk geen economische natuurwet. Een uitstekend boutiqueconcept met 25 dure accommodaties kan fantastisch renderen. Een nichecamping met 80 plaatsen kan gezond zijn. Het gaat om de combinatie van schaal, positionering, marge en kostenstructuur. De generieke kleine camping met veel voorzieningen en weinig onderscheid krijgt het moeilijk. Er is bovendien nauwelijks ruimte om simpelweg groter te worden

Dat maakt het vraagstuk extra lastig.

Buitengoed De Boomgaard, Torentjushoek, Beerze Bulten en Brennels Buiten zijn drie heel verschillende bedrijven, maar laten vanuit onze praktijk ieder een andere kant van hetzelfde probleem zien.

Torentjeshoek ligt naast Natura 2000 en kreeg in uitbreidingsvraagstukken onder meer te maken met AERIUS, provincie en natuurbelangen. Bij Beerze Bulten staat volgens onze eigen praktijkinformatie een nieuw FEC-plan mede onder druk van de stikstofproblematiek. Bij Brennels Buiten speelt volgens onze rechtstreeks verkregen informatie een juridische strijd waarin uitbreidingsmogelijkheden, geluid en de toenemende ruimtebehoefte van Defensie samenkomen. En Buitengoed De Boomgaard wilt uitbreiden in een sterk verstedelijkt gebied dat drukt op de recreatieve beschikbare ruimte voor nieuwe plannen. Ook is de druk van Defensie is breder zichtbaar. De Rijksoverheid geeft aan dat de krijgsmacht meer ruimte zoekt voor personeel, materieel en oefenterreinen. Nederland wil tegelijk woningen, natuur, landbouw, energie-infrastructuur, defensie én recreatie.

Er komt alleen geen hectare Nederland meer bij. Dus wordt herontwikkeling belangrijker dan uitbreiding. Hoods is daarvoor een nieuwe partij met allianties met Ginder en Factor Architecten voor nieuwe ontwikkeling van hybride vakantieparken. Dat is exact wat het toekomstscenario Smart Nature beschrijft: minder uitbreiding en meer herontwikkeling, verdichting, slim energiebeheer, modulair bouwen en klimaatadaptatie.

Eiland van Maurik laat zien wat zoiets in de praktijk betekent. Daar begrenst het water letterlijk de groei en wordt binnen het bestaande terrein gezocht naar hogere kwaliteit en meer opbrengst per vierkante meter. Torentjeshoek kijkt naar winterhardheid en nieuwe accommodatievormen. De Weelderik laat zien dat een klein aantal accommodaties met een hoge kwaliteit en verregaande digitalisering een compleet ander exploitatiemodel oplevert.

Niet groter dus, beter.

En wat gebeurt er met de zwakke parken?

Daar ligt nog een veel groter maatschappelijk risico. In aangeleverde marktinformatie over de vakantiewoningenmarkt wordt gesproken over circa 135.000 vakantiehuizen en bijna 4.000 vakantieparken in Nederland, waarbij een aanzienlijk deel van de vakantiewoningen particulier bezit is.

Wanneer het toeristisch rendement verdwijnt, ontstaat steeds sneller een alternatief gebruik. Eigen bewoning. Arbeidsmigranten. Tijdelijke huisvesting.

Permanente bewoning.

In mijn eerdere artikel Alarmfase rondom vakantieparken waarschuwde ik daar al voor. Wanneer toeristische verhuur en een toeristische agenda verdwijnen, kan een recreatiepark langzaam transformeren naar een woon- of chaletpark. Het is evident dat minder vitale parken zich kunnen bewegen richting permanente bewoning en alternatieve functies die ver afstaan van een toeristische bestemming.

Dat is geen gezonde oplossing voor onze woningmarkt. En evenmin voor onze vrijetijdssector. Welke ondernemer overleeft? Niet automatisch de grootste. En niet automatisch de kleinste. Wel de ondernemer die keuzes maakt. Word premium. Word niche. Werk samen. Sluit voorzieningen die niets bijdragen. Gebruik de regio. Automatiseer. Professionaliseer uw cijfers.

En als het bedrijf structureel onvoldoende schaal, marge of onderscheid heeft: wacht niet tot de keuze voor u wordt gemaakt. Programma's rond Vitale Vakantieparken benadrukken terecht het belang van afstand nemen van de dagelijkse operatie en opnieuw kijken naar concept, langetermijnstrategie, doelgroep en financiële haalbaarheid.

Met SLIMMscan, SLIMMplan en SLIMMboost doen wij precies dat met recreatiebedrijven.

Hans van Leeuwen – #Dwarsdenker, Leisure Expert & Recreatieadviseur

www.slimmadvies.nl